대항력과 대항력 여부에 따른 임차인 대응 방법

경매 권리 분석 시에 우리는 꼭 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 현재 해당 건물에 거주하고 있는 임차인의 대항력의 여부입니다. 이 대항력의 여부에 따라 경매 시, 투자 비용이 달라질 수 있습니다.

오늘은 대항력이 무엇인지 알아보고 임차인의 대항력 여부에 따라 어떻게 대응해야 하는지 확인해 보겠습니다.

대항력이란?

임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. (「주택임대차보호법」 제3조 제1항)

즉, 임차인에게 일종의 문제가 생겼을 시, 임차인을 보호하기 위한 임대차 보호법입니다.

대항력을 갖기 위해서는 아래의 2가지 조건을 충족시켜야 합니다.

① 주택의 인도→ 임차인 주택을 점유하고 있어야 한다.

② 주민등록 → 전입 신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다.

중요한 것은 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

결국 우리는 대항력의 여부를 판단하기 위해 전입 신고의 시점을 확인해야 합니다. 이 시점은 말소 기준을 기준으로 합니다. 말소기준은 말소기준권리 중 가장 빠른 날을 의미합니다.

말소기준권리에는 5가지가 있습니다.

예를 들면 다음과 같은 경우에는 대항력이 있습니다.

반대로 다음과 같은 경우에는 대항력이 없습니다.

주의해야 할 것은 날짜가 동일하면 익일 0시에 효력이 발생하기 때문에 대항력이 없습니다.

보통은 이러한 정보들은 매각물건명세서 확인하거나 아니면 경매 사이트에서 확인하실 수 있습니다.

다음은 대항력 여부에 따른 임차인들의 상황과 대응 방법에 대해 알아보겠습니다.

대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 돌려주어야 합니다. 임차인이 보증금을 돌려받는 방법은 2가지가 있습니다.

낙찰자 입장에서는 낙찰금 안에서 임차인의 보증금을 해결하는 게 베스트일 것입니다.

배당신청 여부는 임차인이 배당종기일 안에 배당신청 했는지 확인하면 알 수 있습니다. 이때 임차인의 확정일자가 말소기준일보다 느리면 순서가 뒤로 밀릴 수 있습니다. (주의)

임차인이 배당을 신청하면 아래의 순서로 배당을 받게 됩니다.

대항력이 있다고 하더라도 낙찰금 안에서 해결할 수 있다면 괜찮지만 그 외에는 조심해야 할 필요가 있습니다. 특히 경매 초보일수록 이런 부분에서 권리 분석이 어려울수록 있으니 각별히 주의해야 합니다.

대항력이 없다면 낙찰자가 인수할 돈은 없습니다. 단지 임차인 입장에서 최선은 배당을 신청하여 최우선변제금을 받는 방법입니다. 최우선변제권은 지역별로 다음과 같은 금액 이하로만 보증받을 수 있습니다.

지역	금액
서울	5,000만원 이하
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	4,300만 원 이하
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	2,300만 원 이하
기타 지역	2,000만 원 이하