오늘은 경매 공부를 하면서 법원에서 진행되는 경매절차에 대해 간단히 정리해 보겠습니다. 실제 법원에 가서 경매를 참여하기 전에 한 번 머릿속으로 다음 절차를 생각하고 가면 조금 더 수월하게 경매를 진행하는데 도움이 될 것 같습니다. 아래에서 자세히 알아보겠습니다.
목차
(1) 경매 개시
법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다. 오늘은 출석해서 비공개로 입찰표에 매수가격을 기재해서 제출하고 당일 개찰하는 방법인 기일입찰로 예시를 들어보겠습니다. 매각기일 오전 10시부터 경매 집행관이 경매개시를 알리고 입찰절차에 관한 설명과 주의사항을 낭독합니다.
(2) 입찰 시작 ~ 입찰 마감
집행관이 입찰을 시작해도 좋다고 하면 이때부터 미리 작성한 입찰봉투와 입찰보증금 봉투를 가지고 입찰을 할 수 있습니다. 입찰은 입찰마감시간까지 가능합니다. 이때 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능합니다. 경매사건기록부에는 물건명세서, 감정평가서, 임대차조사서 등이 있습니다. 사전에 모든 조사를 마치고 재확인 차 한 번 열람을 해주면 좋습니다.
일반적으로 오전 11시 10분이 되면 입찰이 마감됩니다. 법원마다 입찰마감시간이 달라서 미리 알아보고 가는 것이 중요합니다. 이 시간 이후로는 입찰을 할 수 없습니다.
(3) 개찰 후 최고가매수인 발표
입찰이 마감된 후 집행관은 입찰한 사람들을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다. 개찰 결과 최고가로 매수 신고를 한 사람(최고가매수인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호명합니다. 이때 최고가매수인에게 보증금 납부 영수증을 발부하고 나머지 입찰자에게는 보증금을 반환해 줍니다. 이때 차순위 매수신고자가 있으면 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 합니다.
(4) 매각허가결정 및 항고 기간
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 매각결정기일을 열어 이해관계인(채무자)의 의견을 듣고 법해서 정한 매각불허 사유가 있는지를 조사해서 매각허각결정 또는 매각불허가결정을 합니다. (낙찰 후 1주일) 이때 손해를 볼 수 있는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고 할 수 있습니다. (매각허가결정 1주일 이내)
(5) 잔금납부와 소유권 이전 (잔금납부일 지정)
매각허가결정과 항고마감이 지난 낙찰 후 2 뒤에 낙찰 부동산의 잔금 납부일이 지정됩니다. 보통 약 1달 동안 잔금 납부 기간이 주어집니다. 이후에 잔금을 납부하면 소유권이 인정됩니다. 원칙적으로 분납을 허용하지 않으므로 한 번에 내셔야 합니다. 잔금 납부과 완료가 되면, 14일 이내로 배당기일이 잡히게 됩니다. 이후에는 점유자와 명도협상을 진행하게 됩니다.
(6) 인도명령신청 및 배당기일
매각 대금을 납부하고 빠르게 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도명령결정을 신청해야 합니다. 이때 점유자가 대항력이 없다면 인도명령결정이 빠르게 빨리 나오지만, 배당을 받는 점유자가 있다면 배당기일 이후에 인도명령결정이 나옵니다. 이러한 법적절차는 미리미리 받아주시는 게 효율적입니다. 이에 따른 자금 계획도 미리 세워두어야 합니다. 배당기일은 앞서 말했듯이 잔금 납부 완료 후, 14일 이내로 배당기일이 잡힙니다.
