경매에서 낙찰을 받고 명도를 받으러 갔는데 유치권을 주장하는 사람이 나타난다면 경매 초보 입장에서 굉장히 난감할 수 있습니다. 잘못하면 예상했던 금액보다 더 큰 금액을 지불할 수 있습니다. 여러 매체에서 유치권으로 인해 싸우거나 소송이 걸리는 경우를 볼 수 있는데요. 오늘은 경매에서 모르면 당할 수 있는 유치권에 대해 알아보겠습니다. 아래에서 확인해 보시죠.
목차
유치권이란?
법에서 말하는 유치권은 다음과 같습니다.
"유치권"이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말합니다(「민법」 제320조 제1항).
유치권을 확인하기 위해서는 매각물건명세서를 보면 "유치권신고 있음", "유치권성립 여기 있음"이라고 기재되어 있는 물건들이 있습니다. 보통은 초보 입장에서는 이런 물건을 보면 넘어가게 되는데요. 초보에서 벗어나 중수, 고수로 가기 위해서는 유치권을 정확히 분석하고 기회가 있다면 잡아야 합니다. 그리고 신축이나 공사가 중단된 건물은 유치권 신고가 안되어 있을 수도 있습니다. 이 경우 낙찰자가 낙찰받기 전 이 사실을 몰랐다면 잔금 전까지 '매각불허가신청'을 통해 해당 물건을 포기할 수 있습니다.
유치권은 본래 공사업자가 공사를 한 후 공사비를 재때에 받지 못하게 되었을 때 보호받기 위한 제도입니다. 하지만 이를 이용하려는 브로커들이나 이해관계자가 있을 수 있으니 조심해야 합니다.
유치권 성립요건
- 타인소유의 물건이나 유가증권 : 유치물이 타인의 물건 또는 유가증권 이어야 함
- 적법한 점유일 것 : 유치권을 유치하려는 목적물의 점유가 필요하며, 점유는 간접점유로도 가능
- 채권의 변제기가 도래할 것 : 유치권이 성립하려면 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래해야 함
- 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것 : 유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 함
- 유치권 배제특약이 없을 것 : 당사자간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이는 유효한 특약이다.
위의 성립요건 중 하나라도 제외되면 유치권자는 공사채권을 낙찰자에게 변제받을 수 없고 해당 부동산의 명도를 거부할 수 없습니다.
점유의 경우 직접 점유하거나 경비업체나 용역을 지정하여 간접 점유 그리고 잠금장치를 하고 명인 공고를 해두는 것만으로도 가능합니다. 그리고 압류 전에 점유하지 않으면 유치권은 인정되지 않습니다.
유치권이 있다고 하더라도 따져보면 유치권이 성립되지 않는 경우도 많기 때문에 우리는 이를 잘 확인해보고 만약 성립이 되지 않는다면 누구보다 싸게 살 수 있는 기회가 될 수도 있다.
