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재건축과 재개발
재건축과 재개발은 부동산에서 수익을 낼 수 있는 하나의 투자 방법입니다. 하지만 그만큼 초보자가 하기에는 위험 요소가 많고 어렵기 때문에 많은 공부를 필요로 합니다. 오늘은 이 재건축과 재개발이 무엇이고 어떤 차이점이 있는지 알아보려고 합니다. 일단 둘의 공통적인 사업의 목적은 "노후화된 건물을 부수고 새 건물을 짓는 사업"입니다.
재건축과 재개발의 차이점
일단 둘의 가장 큰 차이점은 사업의 대상입니다.
재개발 : 낡은 단독 주택, 빌라 등이 밀집된 지역
재건축 : 30년 이상의 노후 아파트
이렇게 대상으로 선정된 건물들은 새로운 아파트로 건설되게 됩니다. 주로 빌라 투자를 하게 되면 재개발을 노리시는 분들이 많을 것이고 연식이 오래된 아파트를 투자하시면 이 재건축을 노리시는 분들이 많을 겁니다. 다음 표로 정리할 수 있습니다.
| 재건축 | 재개발 | |
| 대상 | 30년 이상 노후화된 아파트 | 노후 주택 밀집 지역 |
| 기타 | 1) 민간사업의 성격 2) 토지, 건물 모두 소유해야 참여 가능 3) 안전진단필수 4) 초과이익환수제 |
1) 공공사업의 성격 2) 토지 혹은 건물만 소유해도 가능 3) 무허가 건물에도 조건 충족 시 가능 |
재건축, 재개발 5단계
재건축이나 재개발은 여러 단계를 거쳐서 시행이 되는데 잘 진행이 되어도 최소한 10년 이상이 걸리게 됩니다. 5단계로 축약을 해서 간략히 요약해보겠습니다.
| 단계 | 예상 기간 | 내용 |
| 1단계 : 정비구역지정 | 2~3년 | 1) 정비 기본 계획 2) 정비 구역 지정 3) 조합 설립 추진위원회 구성 |
| 2단계 : 조합설립인가 | 1~2년 | 1) 조합 설립 인가 2) 시공사 선정 |
| 3단계 : 사업시행인가 | 1년 | 1) 사업시행 인가 2) 종전 자산 평가 3) 조합원 분양 신청 |
| 4단계 : 관리처분인가 | 1~2년 | 1) 관리처분계획인가 2) 이주 및 철거 3) 조합원 동호수 추천 4) 추천 |
| 5단계 : 일반 분양, 조합 청산 | 3~4년 | 1) 일반 분양 2) 준공, 입주 3) 이전 고시, 조합 청산 |
재개발, 재건축 투자 시 주의점
1) 사업 진행 단계에 따른 시간 지연
아무리 좋은 지역에 재개발이 진행되어도 사업 추진이 늦어지면서 시간이 지연되면 그에 따른 비용도 증가하여 투자 수익이 떨어질 수밖에 없습니다. 이는 보통 해당 구역의 사람들과 복잡한 이해관계를 해결하지 못하여 발생하는 경우가 있다. 따라서 투자를 실행하기 전에 이러한 사항들을 잘 파악하고 투자를 해야 합니다. 이러한 이유 때문에 초보자가 투자하기 어려운 투자 방법입니다.
2) 현금 청산
재건축, 재개발 대상이 되는 지역에 땅이나 건물을 가졌다고 모두 조합원이 되지는 못합니다. 이러한 이유 때문에 조합원 자격을 얻지 못하고 현금 청산을 당하는 경우가 있습니다. 현금 청산은 조합원의 조건을 충족하지 못한 사람 또는 조합원 분양을 신청하지 않은 사람에게 '현금'을 주고 조합이 소유권을 가져가는 행위를 말합니다. 하지만 현금 청산을 당하는 경우에는 기대 이하의 보상금을 받기 때문에 주의해야 합니다.
3) 용적률과 대지지분을 잘 파악하기
현재 건물의 용적률이 높고 대지지분이 적으면 재건축과 재개발을 통해 늘어나는 세대수가 적기 때문에 일반 분양에 따른 수익이 줄어들기 때문에 기존 조합원들의 분담금이 늘어납니다. 이는 곧 수익이 줄어들고 조합원들의 동의를 모으기가 어렵다는 것을 의미합니다.
용적률이 낮으면 대지지분도 많다는 뜻이기 때문에 확인 시에는 용적률만 확인하셔도 됩니다. 용적률에 관한 내용은 아래에 있습니다.
2022.07.20 - [부동산] - [부동산 용어] 건폐율과 용적률 의미와 확인하는 방법
결론
위에 내용들 이외에도 확인하고 알아야 할 사항들이 많이 있습니다. 또 어떤 단계에 들어가냐에 따라 수익률도 크게 차이가 납니다. 그러므로 부동산 투자가 처음이신 분들을 더 심도 있게 공부하시고 각별한 주의가 필요합니다.
