[부동산 용어] LTV, DSR, DTI 란?

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우리가 현금이 많지 않다면 필연적으로 대출이라는 레버리지를 사용할 수밖에 없습니다. 그리고 대출을 100% 받는 경우는 없습니다. 현재 내 상황이나 부동산 정책에 따라 대출 규제는 계속적으로 변하고 있습니다. 뉴스에서 부동산 대출 이야기가 나오면 LTV, DTI, DSR이라는 용어를 많이 볼 수 있습니다. 오늘은 이런 대출 규제 관련 용어들에 대해 알아보려고 합니다. 

 

LTV (Load To Value Ratio)

주택담보대출비율 - 즉, 집 값의 몇 %까지 대출이 가능한지를 의미

여기서 집 값은 계약 당시 금액이 아닌 KB 부동산 시세나 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정 가격 등을 기준으로 잡습니다. 예를 들어 LTV가 70%이고 사려는 집 시세가 10억이지만 계약을 20억이라고 했을 때 은행에서 대출받을 수 있는 금액은 최대 14억이 아니라 시세의 70%인 7억입니다.

또한 구매하려는 집의 위치, 가격과 주택 보유 수에 따라 LTV가 다릅니다. 투기과열지구나 투기지구에 위치한 아파트는 LTV가 40%를 넘을 수 없고 주택이 15억이 넘는 경우는 LTV가 0으로 적용되어서 대출 시행이 안됩니다. 이에 대한 내용은 정책적으로 계속 변경되기 때문에 본인이 구매하려는 시기에 맞춰서 확인해보는 것이 중요합니다.

 

DTI (Debt To Income Ratio)

총부채 상환 비율  = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 이자 상환액) / 연 소득

DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산합니다. 뒤에 나올 DSR에 비해서는 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

LTV가 주택 담보 가치에 따른  대출이라고 하면 DTI는 대출받는 사람에게 너 돈 얼마나 잘 갚느냐?를 물어보는 것이라고 생각하시면 됩니다. 금융 기관에서는 DTI 산정 시에 연간 소득 증빙자료 2년 치를 확인합니다. 만약 제출하지 못하는 경우 인정 소득과 신고 소득을 각 95%, 90로 차감하여 반영합니다.

 

DSR (Debt Service Ratio)

총부채 원리금 상환 비율 = 가계 대출 원리금 상환액 / 연 소득

부동산 규제가 강해지면  DTI 대신 DSR이 적용되는 경우가 많습니다. DSR은 DTI의 한 단계 더 업그레이드된 조건이라고 생각하면 됩니다. 쉽게 말해서 대출받으려는 사람의 소득 수준에서 전체 금융 부채(원금 + 이자)를 어느 정도 갚을 수 있는지 확인하는 것을 의미합니다.

 

이자 상환 능력만 보는 DTI와 다르게 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 다 더한 원리금 상환 능력을 확인합니다. 이는 DTI에 비해 대출을 덜 받을 수밖에 없는 구조입니다.

 

DSR 계산은 부동산 계산기에서 계산할 수 있습니다. 

 

대략적으로 연 5,000만 원 소득에 마이너스 통장 5,000만 원이 있고 DSR을 40% 적용하면 대략적으로 받을 수 있는 대출 금액은 2억 원 정도가 나옵니다.  

 

정리

부동산을  구매할 때 대부분 사람들은 레버리지를 활용합니다. 레버리지의 방법 중 하나가 대출인데 이에 대한 비율이나 정책들은 계속적으로 변하기 때문에 꾸준히 확인하는 습관이 필요합니다. 

 

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