공공분양과 민간분양의 차이와 나에게 맞는 전략 (청약 1순위 자격)

아파트 청약을 할 시, 우리는 2가지 종류의 분양을 받을 수 있다. 바로 공공분양과 민간분양이다. 이와 관련한 내용을 우리는 청약 시 반드시 알고 있어야 한다.

그 이유는 공공분양이나 민간분양이냐에 따라 조건들과 분양받을 수 있는 평수들이 다르기 때문이다. 우리는 필히 이 내용을 숙지하고 개인의 상황에 맞게 전략적으로 청약을 해야 한다.

자세한 내용은 아래에서 확인해 보자.

🔻 공공분양과 민간분양 알아보기

공공주택 사업자가 국가, 지방자치단체, 주택도시기금 등의 지원을 받아서 국민주택규모(85m²) 이하의 주택을 분양하는 것

대표적인 공공주택 사업자로 LH, SH가 있습니다.

민간 분양보다는 분양가가 저렴하다는 장점이 있다. 하지만 상대적으로 민간 분양보다 물량이 적다. 또한 공공분양 청약 시, 인정금액이 1,200만 원인데 이는 10만 원씩 10년을 넣어야 되는 금액이다. (1달에 인정되는 금액은 10만 원이다.)

주로 청약 대상이 무주택 세대구성원으로서 소득, 자산 기준을 충족하는 자, 특별공급대상자이다. 공공분양에서 청약에 당첨돼도 부적격자가 꽤 나오기 때문에 신청 대상을 잘 확인하고 청약을 넣어야 한다.

공공 분양 1순위 조건은 아래와 같다.

청약 1순위 자격 충족(가입기간, 납입인정 횟수) + 무주택세대구성원

청약 1순위 자격은 지역에 따라 다른데 다음과 같다.

민간 건설사가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양하는 것

민간 건설사의 대표 브랜드는 래미안, 힐스테이트, e 편한 세상, 더샵, 자이, 푸르지오, 아이파크 등이 있다.

우선 공공분양보다는 분양가가 비싸다는 단점이 있다. 그리고 우리가 흔히 선호하는 브랜드 아파트들이 여기에 포함되기 때문에 프리미엄을 더 받는 경향이 있다.

그리고 인프라, 조경, 인터레어, 커뮤니티 시설 등이 더 잘 형성되어 있기 때문에 주거 환경 만족도가 높은 편이다.

또한 투기과열지구나 조정대상지역이 아니라면 누구나 1순위로 청약을 신청할 수 있다. 또한 (1 주택 보유자도 신청 가능)

민간 분양 1순위 조건은 아래와 같다.

청약 통장 유지기간 + 청약 통장 예치금

청약 지역별 최소 청약 통장 유지기간

지역별, 전용면적별 충족해야 하는 예치금액

여기서 지역은 주택이 지어지는 지역이 아닌 내가 현재 거주하고 있는 지역이 기준이 된다. 예를 들어 내가 경기도에 살고 있고 서울에 100m² 이하 민간 분양에서 1순위 청약을 하려고 할 때 필요한 예치금액은 300만 원이다.

현재 내 자금력, 청약 통장 납입 횟수, 부양가족 수에 따라 전략적으로 청약을 해야 한다.

만약 현재 내 청약 통장의 인정금액이 1,200만 원에 한참 미치치 못한다면 민간분양에 집중하는 것이 좋다. 하지만 본인이 신혼부부, 생애최초, 청년 대상의 공공분양 특별공급에 해당된다면 이를 적극적으로 활용해야 한다.

그리고 정부 차원에서 청년들의 당첨 기회를 확대하기 위해 일반공급에도 20% 추첨제가 도입되었으니 이를 활용하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다.

20대 초반에서 30대 중반이라면 현재 민간 분양의 가점제 점수에서 많이 불리하기 때문에 추첨제 쪽을 시도하는 게 좋다. (무주택 기간 + 부양 가족수 + 가입기간으로 가점을 계산한다.)

그리고 현재 정책 변화로 인해 원래 투기과열지구 내 85m² 이하 주택은 100%가점제로 분양했는데 면적 60m² 이하 민간 아파트는 가점 40%, 추첨 60%로 분양을 한다고 한다.

아래의 표를 참고해서 어떤 평형에 청약을 해야 할지 고민해 보자

투기과열지구 내 평형별 가점제와 추첨제 비율

60m² 이하	60 ~ 85m²	85m² 초과
가점 40%, 추첨 60%	가점 70%, 추첨 30%	가점 80%, 추첨 20%